Mietsicherheit: Gesetzesnorm zu Barkautionen führt bei fehlender Bankbürgschaft nicht zur fristlosen Kündigung

Ein Mieter bleibt der Vermieterin die vereinbarte Bankbürgschaft schuldig und wird daraufhin gekündigt. Was zwei Vorinstanzen auch klar so sahen, wie es sich auf den ersten Blick liest, kam beim Bundesgerichtshof (BGH) jedoch nicht so durch. Denn diesem fiel ein Detail im Vertragswerk auf, das beiden Gerichten zuvor offensichtlich durchgerutscht war.

Der Mieter hatte eine Wohnung und einen Tiefgaragenstellplatz gemietet. Im Mietvertrag war festgelegt, dass er eine Bankbürgschaft als Kaution vorlegen müsse. Diese stellte der Mann jedoch nicht. Daraufhin kündigte ihm die Vermieterin das Mietverhältnis wegen der fehlenden Sicherheit - und zwar fristlos. Das Amtsgericht und das Landgericht (LG) gaben der Vermieterin recht und verurteilten den Mieter zur Räumung.

Der BGH entschied jedoch, dass eine fristlose Kündigung wegen nicht gestellter Bankbürgschaft nicht auf einer Vorschrift beruhen kann, die eigentlich den Verzug bei Barkautionen regelt. Diese Vorschrift (§ 569 Abs. 2a Bürgerliches Gesetzbuch) gilt nicht für Bankbürgschaften. Der BGH stellte klar, dass nur bei ausstehender Barkaution eine fristlose Kündigung gemäß dieser Vorschrift möglich sei. Wenn eine andere Art von Sicherheit - wie hier eine Bankbürgschaft - vereinbart wurde, kann der Vermieter das Mietverhältnis nur nach anderen Regeln kündigen. Das LG hatte dabei nicht geprüft, ob andere Kündigungen wegen Zahlungsverzugs oder Eigenbedarfs das Mietverhältnis beendet hatten. Deshalb schickte der BGH den Fall zur erneuten Entscheidung dorthin zurück.

Hinweis: Der BGH stellt klar, dass nicht jede Form der Mietsicherheit gleich behandelt wird. Bei Bankbürgschaften gelten andere Kündigungsregeln als bei Barkautionen. Der Fall zeigt, wie wichtig die Prüfung der jeweiligen Rechtsgrundlagen ist.

Quelle: BGH, Urt. v. 14.05.2025 - VIII ZR 256/23